Hakutulokset

Ei tuloksia haulle "{{searchTerm}}"

Kiinteistösalkun hajautus – strategiasta toteutukseen

Ilkka Tomperi 7.12.2015

Varman kaikista sijoituksista neljännes kohdistuu Suomeen, ja kiinteistösijoituksista lähes 90 prosenttia on kotimaassa. Suomi-paino kiinteistöissä on siis varsin kova, ja suhteessa muuten hyvin hajautettuun salkkuumme se on edelleen työn alla.

Olemme muutaman vuoden ajan määrätietoisesti pyrkineet myös kiinteistöissä isompaan hajautukseen. Strategian taustalla vaikuttaa se, että Suomen talousalue ja väkiluku ovat pieniä ja se, että Suomen taloustilanne näyttäisi jatkuvan latteana.

Suomalaiset kiinteistöt ovat täysipainoista Suomi-riskiä: niiden vuokrattavuus ja käyttöaste liittyvät kiinteästi siihen, mitä Suomen ja tietyn paikkakunnan taloudessa tapahtuu. Osakkeissa tilanne on toinen. Osakkeissa Suomi-sijoituksiin lasketaan kaikki suomalaiset yhtiöt ja myös ne, joiden bisnes on tosiasiassa kansainvälisillä markkinoilla. Kiinteistön arvo perustuu pitkälti sen tuottamaan kassavirtaan. Itse tiilissä on loppujen lopuksi aika vähän arvoa – tiilien sijainti on merkittävämpi, sillä maan arvo kehittyy pääosin positiivisesti kaikilla kasvavilla alueilla. Siksi hajautamme myös kiinteistösijoituksiamme Suomen ulkopuolelle.

Suorista kiinteistösijoituksista epäsuoriin

Varma ei voi käyttää vierasta pääomaa suoraan omistamissaan kiinteistösijoituksissa, joita yhtiö kontrolloi. Sen sijaan menemällä vähemmistöosuudella mukaan yhtiöihin ja rahastoihin voimme hyödyntää vierasta pääomaa rahoitusrakenteessa, ja sitä kautta nyt matalien korkojen aikana parantaa oman pääoman tuottoa.

Olemme vähentäneet suoria kiinteistösijoituksiamme ja korvanneet niitä epäsuorilla. Esimerkkeinä mainittakoon Certeum- ja Serena Properties -kaupat. Rakentamalla Certeum-tyyppisiä järjestelyjä olemme pystyneet vähentämään omaa työtaakkaamme, mutta pysymään silti kiinni sinällään hyvätuottoisessa kiinteistökannassa.

Syksyllä tehdyssä Certeum-kaupassa myimme puolet Certeumin osakkeistamme Blackstonelle, josta tulee näin Certeumin suurin osakkeenomistaja. Blackstone on yksi maailman suurimmista vaihtoehtoisia sijoituksia tekevistä pääomarahastoyhtiöistä, ja heidän kumppaninaan pääsemme keventämään Certeum-sijoitusta ja hyötymään heidän osaamisestaan myös jatkossa.

Tuoreessa Serena Properties -kaupassa on osittain samantyyppiset lähtökohdat kuin Certeumissa. Myymme 22 kiinteistöä uudelle Serena Properties -yhtiölle, ja jäämme mukaan reilun 40 prosentin osuudella. Kumppaneiksi meille tulevat maineikas ruotsalainen pääomasijoittaja Ratos ja niin ikään ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Redito. Olemme nettomyyjiä heti ensimmäisessä järjestelyssä, saamme ulkoistettua kiinteistöjen vuokrauksen ja manageroinnin Reditolle, ja saamme velkavivun kautta parannettua oman pääoman tuottoa.

Aktiivisuutta uusissa kansainvälisissä kiinteistösijoituksissa

Samaan aikaan olemme aktivoituneet uusissa kansainvälisissä sijoituksissa. Kansainvälisten kiinteistösijoitustemme osuus on noussut parin vuoden takaisesta 5 prosentista kohti 10:tä.

Uusista kansainvälisistä kiinteistösijoituksistamme mainittavimpia on Skärholmen Centrum -kauppakeskus Tukholmassa. Skärholmenia voisi verrata Helsingin Itikseen: se on todella suuri ja oman alueensa johtava kauppakeskus. Olemme tänä vuonna myös sijoittaneet muutamiin mannereurooppalaisiin rahastoihin, jotka sijoittavat pääsääntöisesti eri kiinteistötyyppeihin Länsi-Euroopan maissa.

Varman suorien kiinteistösijoitusten arvo on laskenut huipustaan, kun olemme myyneet myös useita pienempiä kiinteistöjä. Suorien kiinteistösijoitusten arvo oli enimmillään noin 4 miljardia, ja hiljattain julkistetun Serena Properties -kaupan toteutumisen jälkeen se on reilut 3 miljardia.

Hajautusstrategian toteutus jatkuu

Riskienhallintamielessä Varman on järkevää omistaa kiinteistöjä siellä, missä taloudellinen tilanne on aktiivisempi ja talousalue suurempi sekä kiinteistöjen likviditeetti hyvä. Tällä hetkellä keskitymme kansainvälisissä kiinteistösijoituksissa Eurooppaan. Suomessa painopisteemme on Helsingissä ja muissa kasvavissa kaupungeissa. Matkamme kansainvälisen hajautuksen tiellä jatkuu.

Aiheeseen liittyvää:
Varma myy 22 kiinteistöä ja sijoittaa uuteen pohjoismaiseen kiinteistörahastoon
Varma puolittaa omistuksensa Certeumissa


Ilkka Tomperi

Ilkka Tomperi

Varman kiinteistösijoituksista vastaava johtaja

Ilkka Twitterissä @varma_tweet Varma LinkedInissä

Kategoriat

Avainsanat