Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoilla on runsaasti vajaakäytössä olevaa tilaa, jolle etsitään kiinteistökehityksellä paremmin tuottavaa käyttöä. Tilojen tehokkaampi hyödyntäminen, digitalisoituminen ja yritysten työkulttuurin muutokset ovat vähentäneet toimistotilan tarvetta, eivätkä vapaaksi jääneet rakennukset enää vastaa tämän päivän toimistokäyttäjän vaatimuksia mm. tekniikan, tehokkuuden ja imagon suhteen.
Kestävän kehityksen näkökulmasta on tärkeää huolellisesti tutkia olemassa olevien rakennusten kehittämistä purkamisen ja uudisrakentamisen sijaan. Jos korjausaste kuitenkin nousee kovin korkeaksi eikä energiatehokkuuden osalta päästä korjatussa rakennuksessa hyvälle tasolle, on uudisrakentaminen järkevämpää.
Vanhojen kiinteistöjen korjaamisessa haasteita
Etenkin 1970–80-luvuilla rakennettujen toimistokiinteistöjen korjaaminen on usein haasteellista. Rakennusten kerroskorkeus on tyypillisesti matala, mikä tuottaa vaikeuksia modernin talotekniikan sijoittamisessa. Rakennuksissa on myös usein ongelmia julkisivujen ja kellarien rakenteissa, jolloin korjausaste muodostuu helposti korkeaksi. Mikäli rakennus ei sijaitse aivan halutuimmilla toimitila-alueilla, jää vuokrataso mittavan peruskorjaamisen ja modernisoinnin jälkeenkin mahdollisesti niin matalaksi, ettei taloudellinen yhtälö toimi.
– Runkosyvyyksien, kerroskorkeuksien ja arkkitehtuurin vuoksi vanhojen kiinteistöjen remontoiminen asunnoiksi on myös usein toivotonta. Vaihtoehdoiksi jäävät matalamman korjausasteen remontointi, mikäli sillä pystytään saavuttamaan hyväksyttävät olosuhteet ja kohtuullinen tilakysyntä tai kiinteistön purkaminen, sanoo Varman rakennuttajapäällikkö Tuomas Vaarasalo.
Vaikka toimitilakiinteistö olisi mahdollista muuntaa asunnoiksi, se ei välttämättä ole kannattavaa, mikäli alueella on jo valmiiksi heikkotasoista tilatarjontaa.
– Kukapa haluaisi asua keskellä rähjääntynyttä toimisto- ja teollisuusaluetta? Tuomas Vaarasalo pohtii. Tietyillä alueilla on kroonista vajaakäyttöä, sillä mitään järkevää kehityspolkua ei ole löydettävissä ainakaan lyhyellä aikajänteellä.
– Järkevintä olisi kehittää koko aluetta, sen sijaan että yritetään löytää ratkaisuja yksittäisten kiinteistöjen osalta. Pirstaloitunut omistus sekä omistajien erilaiset intressit ja resurssit eivät tätä vaihtoehtoa kuitenkaan yleensä mahdollista, Vaarasalo jatkaa.
Uudishankkeen vaihtoehtona modernisointi
Keskusta-alueilla ja muilla korkean kysynnän ja vuokratason alueilla toimitilojen remontoimiselle on usein taloudellisessa mielessä järkevät edellytykset, eikä asemakaavallinen suojelu välttämättä mahdollista purkavaa kehittämistä.
Esimerkiksi Helsingin Vallila on kehittynyt työpaikka-alueena erittäin halutuksi, ja SOK:n Vallilan pääkonttorikokonaisuuden saneeraaminen moderniksi työympäristöksi on erinomainen osoitus siitä, että vanhemmatkin, mutta sijainniltaan kiinnostavat toimistokiinteistöt ovat kilpailukykyinen vaihtoehto uudishankkeille. Etenkin asemakaavassa suojellun, 1920- ja 30-luvuilla rakennetun Kiinteistö Oy Vallilan Toimiston modernisoinnissa on kyse vaativasta korjausrakentamisesta, jossa on pystyttävä rakennussuojelun asettamissa rajoissa toteuttamaan käyttäjille muuntojoustavaa ja olosuhteiltaan tämän päivän vaatimukset täyttävää toimitilaa.
– Mittavan tilamuutos- ja peruskorjaushankkeen yhteydessä on myös oiva tilaisuus parantaa kiinteistöjen energiatehokkuutta ja pidentää kiinteistöjen elinkaarta erilaisilla toimenpiteillä. Varman tavoitteena on saada Kiinteistö Oy Vallilan Toimistolle rakennusaikainen BREEAM-ympäristösertifiointi, Vaarasalo kertoo.
Tehokkaalla kaavoituksella tiivis yhdyskuntarakenne
Valtio ja kaupungit ovat omalla toiminnallaan, esimerkiksi kaavoituksella, edistäneet rakentamista ja siten kiinteistökehityksen mahdollisuuksia. Uudet metroasemat, paikallisjuna-asemat ja jokerilinjan pysäkit luovat uusia potentiaalisia alueita, joissa tällä hetkellä sijaitsee väärän tyyppisiä kiinteistöjä, väljästi rakennettua maata tai joissa ei ole kiinteistöjä lainkaan.
Tehokkaasta kaavoituksesta on tullut yhteisesti hyväksytty tapa tiivistää yhdyskuntarakennetta.
– Korkeat rakennukset ja tehokkaat asemakaavat mahdollistavat täydennysrakentamisen ja olemassa olevan, tehottoman rakennuskannan uudistamisen. Myös pysäköintimääräysten lieventäminen omalta osaltaan helpottaa kiinteistökehityksen taloudellista yhtälöä, kertoo Varman kiinteistökehitysjohtaja Aarne Markkula.
Mihin käyttöön kiinteistökehityksen uudet tilat sitten ohjautuvat?
Vireät asuntomarkkinat johtavat siihen, että uusille asunnoille riittää kysyntää. Niistä ovat kiinnostuneet sekä yksityishenkilöt että sijoittajatkin. Uusien asuntojen hintataso erityisesti pääkaupunkiseudulla mahdollistaa joskus kalliitkin muuntotyöt, etenkin jos vaihtoehtona on epäkäytännöllisen toimistotilan kallis peruskorjaus ja epävarma vuokraustilanne. Myös olemassa olevien asuinalueiden täydennysrakentaminen mahdollistaa uusien asuntojen merkittävän rakentamisen.
– Asumisen lisäksi pääkaupunkiseudun hotellimarkkina on tällä hetkellä hyvin aktiivinen. Suomeen ja erityisesti pääkaupunkiseudulle matkustavien turistien määrä kasvaa kaiken aikaa ja majoittujille tarvitaan lisäkapasiteettia. Tämä näkyy myös kiinteistökehityksessä, Markkula lisää.
Jo pidempään pinnalla ollut trendi on entisten teollisuuskiinteistöjen kehittäminen muihin käyttötarkoituksiin. Moni perinteinen teollisuudenala ja -toimija on siirtynyt Suomen tai usein Euroopankin rajojen ulkopuolelle, ja teollisuusrakennuksia on jäänyt tyhjilleen.
– Usein asemakaavoihin kirjatut suojelumääräykset edellyttävät säilyttävää kehittämistä, mutta toisaalta on havaittavissa selvää kiinnostusta sijoittua persoonallisiin toimitiloihin hieman ”hygieenisten” business parkien sijaan. Myös hotellimarkkinassa yksilölliset ratkaisut entisiin teollisuustiloihin näyttävät herättävän kiinnostusta, kertoo Vaarasalo.
Varma on merkittävä kiinteistösijoittaja Suomessa. Kehitämme parhaillaan useita kiinteistöjä, joista suurimpia hankkeita Vallilan SOK:n pääkonttorin modernisoinnin lisäksi ovat mm. Kalasataman kampuksen uudisrakennus, Keskon vanhan pääkonttorin muutos asunnoiksi, Arabia135-korttelin kehittämishanke sekä Vantaan Flamingo-hotellin laajennus. Uudistusten avulla saamme parempaa tuottoa eläkevaroille sekä vähentää kiinteistöjen ylläpidosta ja käytöstä johtuvaa energiankulutusta. Tavoitteenamme on vähentää kiinteistöjen hiilijalanjälkeä 15 % vuoteen 2020 mennessä.