Talous
kiinteistöt
innovaatiot
20.09.2018

Stockmannin parkkihallista kenties logistiikkakeskus

Jakamistalous ja robottiautot uhkaavat autioittaa pysäköintitilat, mutta Varman kiinteistösijoituksista vastaava johtaja Ilkka Tomperi ei ole huolissaan. Hän uskoo, että niitä muutetaan pian Suomessakin asunnoiksi ja logistiikkakeskuksiksi.

Pysäköintitilat eivät koskaan ole olleet yhtä kiinnostavia kuin nyt. Kuulostaa ehkä uskomattomalta, mutta autoilun muuttuminen on tehnyt niistä kiinteistösijoittajien maailmassa kuuminta hottia.

Peruutetaan ensin hieman. Tavallinen parkkeeraaja ei tule ehkä edes ajatelleeksi, että pysäköintipaikatkin ovat sijoituskohteita. Sijoittaja voi olla työeläkevakuuttaja kuten Varma, joka omistaa muun muassa Helsingin Stockmannin maanalaisen parkkihallin. Tänä päivänä omistaja voi olla myös ulkomainen parkkihalleihin erikoistunut kiinteistörahasto. Toki omistaja voi olla kaupunkikin.

Kaksi megatrendiä muuttaa autoilua

Tekoäly. Itseohjautuvia autoja testataan jo kovaa vauhtia. Itseohjautuvuuden käyttöönotto on parkkipaikoilla yksinkertaisempaa kuin muussa liikenteessä, koska nopeudet ovat hitaita ja ihmiset voivat olla kokonaan pois paikalta, kun auto etsii pysäköintipaikkaa.


Jakamistalous. Tällä hetkellä suurin osa autoista seisoo valtaosan ajasta. Jakamispalveluiden yleistyessä ja helpottuessa yhä useampi autoilija voi valita auton omistamisen sijaan jakamispalvelun, jolloin hän maksaa ainoastaan auton käytöstä silloin kun sitä tarvitsee. Nämä autot voivat olla liikenteessä koko ajan. OECD:n arvion mukaan yksityisesti omistettujen autojen määrä voisi laskea jopa 80–90 prosenttia.


Institutionaalisille sijoittajille parkkihallit ovat olleet erinomaisia sijoituskohteita. Niissä on vakaa tuotto ja yleensä vain yksi vuokralainen, joka pyörittää toimintaa. Vuokrasuhteet ovat pitkäaikaisia. Asukkaat ja toimistot lähtevät, kun niiden tarpeet muuttuvat, mutta parkkihallien vuokraus on luonteeltaan hyvin tasaista. Asiakkaat eivät nipota pienestä. Kalliita remontteja ei tarvita. Perushyvä valaistus ja ilmanvaihto riittävät.

Mutta miten tulevaisuudessa? Tällä hetkellä oletus on, että pysäköintitilaa tarvitaan tulevaisuudessa vähemmän.

Toronton yliopiston selvityksen mukaan itseohjautuvuuden ansiosta parkkihalleihin mahtuu 62 prosenttia enemmän autoja, kun autot voivat matkustajat kyydistä pudotettuaan parkkeerata itse itsensä tiiviisti siten, että autosta ei tarvitse päästä ulos. Autot voivat myös pysäköidä itse itsensä sumppuihin ja väistää sitten, kun sumpun keskellä olevalta autolta kaivataan kyytiä.

parkkipaikat_01.jpg

Logistiikkakeskuksia tilalle

Mitä vanhoille tiloille tapahtuu? Syntyykö maan alle autioita luolia – joita rakennetaan kalliisti edelleen lisää? Yksi kallioon louhittu pysäköintipaikka voi maksaa 100 000 euroa ja parkkihallipaikkakin 30 000 – 50 000 euroa. Se on merkittävä syy uudisrakentamisen kalleuteen.

Ei välttämättä, sanoo Varman kiinteistösijoituksista vastaava sijoitusjohtaja Ilkka Tomperi.

Tomperi uskoo, että hyvillä paikoilla sijaitseviin parkkiluoliin ja –taloihin voi tulla uutta elämää toisesta trendistä, verkkokaupan kasvusta. Jotta verkkokauppa voi toimittaa tilaukset perille nopeasti, se tarvitsee lähellä toimivia logistiikkakeskuksia, joista toimitus saadaan perille jo saman päivän aikana. Konsulttiyhtiö McKinseyn tekemän tutkimuksen mukaan 25 prosenttia kuluttajista on valmiita maksamaan tilauksesta enemmän, jos saa sen heti.

- Vanhemmat ikäluokat jaksavat vielä odottaa tilaustaan muutaman päivän, mutta milleniaalit odottavat saavansa kaiken heti. Heidän määränsä kuluttajissa kasvaa koko ajan, sanoo Tomperi.

Hän uskoo myös, että pysäköintiluolat voivat toimia noutopaikkoina. Tuote ostetaan verkosta ja se haetaan nopeasti keskeisellä paikalla sijaitsevasta varastosta tai sen yhteydessä toimivasta pienestä liikkeestä. Kivijalkakauppa ja verkkokauppa tulevat näin yhteen, koska varasto on tyypillisesti kaupan alla. Yksi esimerkki voi olla Stockmannin parkkihalli Helsingin keskustassa.

Logistiikan lisäksi lisää tilaa tulevaisuudessa tarvitsevat datakeskukset. Voi olla, että entisissä parkkiluolissa surraavat pian ne tietokoneet, joita robottiautot tarvitsevat liikkuakseen teillä.

Konvertointi säästää materiaaleja

Toinen kansainvälinen trendi on parkkihallien konvertointi uusiokäyttöön.

Yksi ensimmäisiä ja tunnetuimpia konvertoituja parkkihalleja löytyy Pariisista, Bastillen aukion läheisyydestä. Siellä kokonainen pysäköintitalo konvertoitiin toimistotaloksi.

Varman kiinteistökohteista Tukholman Skärholmenin ostoskeskuksessa osa pysäköintitilasta on muutettu liiketilakäyttöön. 1960-luvulla rakennetussa ostoskeskuksessa sijaitsi aikoinaan Euroopan suurin parkkihalli, oikea amerikkalainen unelma. Sinne mahtui 3500 autoa. Nyt tilaa ei enää tarvita niin paljon, vaikka autoja toistaiseksi vielä ajavat ihmiset. Julkinen liikenne on parantunut ja vähentänyt autovirtoja ja asiakkaat suosivat metroa.

parkkipaikkojen-maara-maittain.jpg

Konvertointi ei ole yksinkertaista. Parkkihallit ovat usein rakenteiltaan syviä. Keskelle ei tule valoa mistään. Näitä ongelmia ratkotaan rakentamalla atriumpihoja. Ongelmia aiheuttavat myös tilaa vievät rampit ja lattioiden kallistukset, joiden tarkoitus on ohjata sadevesi tehokkaasti viemäreihin. Vinot lattiat eivät haittaa parkkihalleissa, toimistoissa ja asuintaloissa kyllä.

Konvertointi säästää rakennusmateriaaleja. Tomperi huomauttaa, että halvaksi se silti ei tule.

- Euromääräisesti uuden rakentaminen on yleensä halvempaa, hän sanoo.

Uuden rakentamista perustellaan myös energiatehokkuudella. Tähän Tomperi suhtautuu kuitenkin kriittisesti.

”Uuden talot ovat totta kai energiatehokkaampia, mutta niiden rakentaminen kuluttaa paljon energiaa. Lopulta vanhan konvertointi voi olla kokonaistehokkaampi ratkaisu, vaikka se on kalliimpi”, Tomperi sanoo.

Miten uudet parkkitilat kannattaisi rakentaa?

Uusia pysäköintitiloja rakennetaan yhä. Turussa ikuisuusprojektiksikin kutsutun toriparkin maanrakennustöiden pitäisi alkaa syksyllä. Helsingissä ainakin Hakaniemeen on suunniteltu uutta parkkiluolaa.

Tomperi peräänkuuluttaa kaavoittajalta joustavuutta.

- Kaavojen pitäisi olla väljiä, jotteivät rakennuttajat jää kaavariskien uhreiksi. Pitäisi voida luottaa siihen, että esimerkiksi 15 vuoden päästä parkkihallin saa muuntaa asunnoiksi, Tomperi sanoo.

Konvertoinnit ovat toimivia ratkaisuita myös väkeä täyteen pakkautuvien kaupunkien asuntopulaan. Kiinteistöalan konsultointiyhtiö JLL:n arvion mukaan esimerkiksi Isossa-Britanniassa ja Pohjois-Irlannissa on 10 500 parkkihallia, jotka voitaisiin konvertoida 400 000 asunnoksi miljoonalle ihmiselle. Näistä asunnoista 75 000 olisi Lontoossa.

- Suomessa parkkihallien konvertointi asunnoiksi tuskin tarjoaa isoja ratkaisuja kaupunkien kasvavaan asuntotarpeeseen, mutta pihapaikoituksen muuttaminen rakenteelliseksi voi mahdollistaa asuntojen rakentamisen pysäköintikerrosten päälle. Jos vielä kaava ja rakenneratkaisut sallisivat myöhemmin pysäköintikerrosten muuntamisen asuinkäyttöön, olisi uudiskohteessakin mahdollista varautua autojen pysäköintitarpeiden vähenemiseen, toteaa Tomperi.

Merja Mähkä
iStock
(function (w, d, s, l, i) { w[l] = w[l] || []; w[l].push({ 'gtm.start': new Date().getTime(), event: 'gtm.js' }); var f = d.getElementsByTagName(s)[0], j = d.createElement(s), dl = l != 'dataLayer' ? '&l=' + l : ''; j.async = true; j.src = '//www.googletagmanager.com/gtm.js?id=' + i + dl; f.parentNode.insertBefore(j, f); })(window, document, 'script', 'dataLayer', 'GTM-MJL5CR'); (function(w, t, f) { var s='script',o='_giosg',h='https://service.giosg.com',e,n;e=t.createElement(s);e.async=1;e.src=h+'/live/'; w[o]=w[o]||function() {(w[o]._e=w[o]._e||[]).push(arguments)} ;w[o]._c=f;w[o]._h=h;n=t.getElementsByTagName(s)[0];n.parentNode.insertBefore(e,n); })(window,document,3860); (function(h,o,t,j,a,r){ h.hj=h.hj||function(){(h.hj.q=h.hj.q||[]).push(arguments)}; h._hjSettings={hjid:928553,hjsv:6}; a=o.getElementsByTagName('head')[0]; r=o.createElement('script');r.async=1; r.src=t+h._hjSettings.hjid+j+h._hjSettings.hjsv; a.appendChild(r); })(window,document,'https://static.hotjar.com/c/hotjar-','.js?sv='); var _paq = _paq || []; /* tracker methods like "setCustomDimension" should be called before "trackPageView" */ _paq.push(["setCookieDomain", "*.varma.fi"]); _paq.push(["setDomains", ["*.varma.fi"]]); _paq.push(['trackPageView']); _paq.push(['enableLinkTracking']); (function() { var u="//piwik.varma.fi/piwik/"; _paq.push(['setTrackerUrl', u+'piwik.php']); _paq.push(['setSiteId', '1']); var d=document, g=d.createElement('script'), s=d.getElementsByTagName('script')[0]; g.type='text/javascript'; g.async=true; g.defer=true; g.src=u+'piwik.js'; s.parentNode.insertBefore(g,s); })();