Kiinteistömarkkinoilla aurinkoista - puuskiakin on ilmassa

Maaliskuun puolivälissä 26 000 kiinteistöalan ihmistä kokoontui Ranskan Cannesiin alan MIPIM-messuille, joka oli järjestyksessään 30:s . Kiinteistöalan suurtapahtuma kokosi kaupunkiin 5 400 kiinteistösijoittajaa. Näiden lisäksi mukana oli tuhansia kiinteistökehittäjiä, neuvonantajia, arkkitehtejä, hotellioperaattoreita, pankkeja ja kaupunkien edustajia sekä muita alan liepeillä työskenteleviä.

Mitkä aiheet sitten puhuttavat kiinteistösijoittajia ympäri maailman tänä päivänä? Kiinteistöjen hinnat ja vuokrat ovat kohonneet laajalti lähes kaikkialla vuosia. Alhainen korkoympäristö kuitenkin tukee edelleen kiinteistösijoitusten kiinnostavuutta sijoitussalkuissa. Näkymä etenkin Euroopassa on edelleen kiinteistösijoituksille suotuisa, vaikkakin myös haasteita voi markkinoille ilmaantua. Poliittiset riskit ja ympäristöasiat sekä teknologian murros ovat demografian ja kaupungistumisen ohella isoja teemoja.

Monissa suurkaupungeissa satsataan infrastruktuurin kehittämiseen. Grand Paris Express tulee kytkemään raideyhteydellä kehäradan tavoin Pariisin keskustan ympärillä olevia alueita tehokkaasti yhteen ja linkkaa ne entistä paremmin myös kaupungin lentoasemiin. Huomattavan ruuhkaisessa miljoonakaupungissa tällaiset hankkeet ovat elinehto. Lontoossa harva paikallinen hyppää taksiin tai yrittää ajaa Cityn ja West-Endin väliä, vaan kulku tapahtuu metrolla.

Suomessakin uusia julkisen liikenteen yhteyksiä kehitetään kaikissa suurimmissa kaupungeissamme. Helsingin seudun Raidejokerin merkitystä ei voi vähätellä.

Liikenneyhteyksien lisäksi uusia alueita kaavoitetaan ja rakennetaan suurten kaupunkien kasvaessa. Asuntojen tarve korostuu. Usein puhtaalta pöydältä rakentuvat alueet tarjoavat suunnittelijoille ja kehittäjille varsin vapaat kädet uusien kaupunkiympäristöjen luontiin.

Kiinnostus asuntosijoituksia kohtaan on huomattavaa ja moni pääosin toimisto- ja liikekiinteistöihin sijoittanut kiinteistösijoittaja on alkanut vakavasti katsoa niin vuokra-asuntosijoituksia, senioriasumista kuin opiskelijoille suunnattuja asumisratkaisuja tai yhteisasumispalveluita eli ns. co-living-malleja.

Sijoittajilla on myös valmiuksia sijoittaa pääkaupunkien ulkopuolelle. Parasta kasvun potentiaalia tarjoavat kaupungit, joissa on hyvä työllisyysaste, opintotarjontaa ja aktiivinen yritysmaailma. Nämä antavat paremmat edellytykset taloudelliselle kehitykselle. 

Toimistotiloja tarvitaan jatkossakin, mutta kiinteistösijoittajien on ymmärrettävä asiakkaidensa muuttuvat tarpeet. Sijainti, tilatehokkuus ja laatu sekä erinomaiset kulkuyhteydet ovat avainasemassa. Myös työntekijöiden hyvinvointiin panostaminen on tärkeää. Yhteisöllisten ja joustavien tilaratkaisujen lisäksi uskon, että toimistot eivät keskity vain ydinkeskustojen paraatipaikoille, vaan tarve erilaisille joustaville satelliittiratkaisuille kasvaa. Esimerkiksi lähellä työntekijöiden kotia olevat työtilat yhdistettynä varsinaisiin omiin toimitiloihin tarjoavat joustoa ja säästävät työntekijöiden matka-aikaa. Teknologian kehitys mahdollistaa paikasta riippumattoman työnteon nykyistä tehokkaammin.

Toisaalta toimistojen tulee olla niin houkuttavia ja toimivia, että ihmiset  kohtaavat toisiaan ja viihtyvät töissä. Joustavien tilojen tarjonta ja kysyntä lisääntyy kaikkialla. Palvelun sekä joustavuuden merkitys korostuu toimitilaratkaisuissa.

Logistiikkakiinteistöt ovat olleet sijoittajien lempilapsi muutamia vuosia eikä loppua kehitykselle näy, vaikka moni MIPIM:ssä olleista sijoittajista uskoikin logistiikkasektorin olevan jo ylikuumentunut. Kaupan murros ja verkkokaupan kasvu eivät kuitenkaan vähennä tarvetta tavaravirtojen hallinnalle ja osin logistiikkakiinteistöt ovat korvanneet perinteisiä kaupan neliöitä. Samaan aikaan esimerkiksi kauppakeskusten arvonkehitys on jäänyt monin paikoin selvästi jälkeen muista kiinteistötyypeistä.

Seikkailut, elämykset ja palvelut tekevät vahvasti tuloa kauppakeskuksiin ja osin myös korvaamaan ja täyttämään kutistuvia kaupan tiloja. Maailman suurin kauppakeskusomistaja Simon Properties on julkistanut tuovansa Marriotin hotelleja useampaan kauppakeskukseensa. Vantaalla ollaan siltä osin aikaansa edellä, sillä Flamingo hotelleineen ja kauppakeskuksineen on osoittanut mallin toimivuuden Suomessakin.

Kauppakeskusomistajat ja operaattorit ovat puolestaan tuoneet verkkokaupan palveluja kuluttajille, ja näin yhdistäneet kivijalkamyymälöiden tarjontaa ja  verkkokaupan helppoutta. Kahvipöydässä puhututti kuitenkin verkkokaupan jakelulogistiikan ympäristövaikutukset, jotka lienevät perinteistä kauppaa negatiivisemmat. Samoin visioitiin droneista pimenevää taivasta, joka tuskin on realistinen skenaario sekään.

Oslossa autoton keskusta on ohjannut keskustan ulkopuolella asuvia autolla saavutettaviin kauppakeskuksiin kaupungin reunalla. Ydinkeskusten kaupat ovat tästä ehkä hienoisesti kärsineet, totesi norjalainen kiinteistökehittäjän esityksessään.

Kiinteistöalalla on alettu herätä myös teknologian kehitykseen sekä datan ja sen analysoinnin merkitykseen. Uusien tulokkaiden, kuten WeWorkin liiketoimintamallien ytimessä on asiaakaan toiminnan seikkaperäinen analysointi liiketoiminnan kehittämiseksi ja tuottojen varmistamiseksi. Perinteisesti kiinteistösijoittajat ovat saaneet asiakkaidensa liiketoiminnan sujuvuudesta tietoja hotellien ja kaupan liikevaihtosidonnaisten vuokrien ansiosta ja usein niitäkään ei ole vaadittu, saati hyödynnetty.

Tulevaisuudessa teknologian kehitys voi nopeasti johtaa siihen, että passiivisten kiinteistöomistajien osaksi jää lähinnä katsella sivusta, kuinka arvoketjun tärkeimmän palasen eli asiakkaan on napannut operaattori tai muu väliin kiilannut alustaratkaisu. MIPIM:ssä proptech eli kiinteistöalan teknologiayhtiöitä näkyi ja kuului useassa paikassa. Teema on nousussa ja puhutti keskusteluissa.

Suomestakin on syntynyt useita lupaavia alan yrityksiä, jotka ovat myös suoraan oivaltaneet loikata markkinoimaan tuotteitaan maailmalle. Tämän lisäksi niin alan ihmisten kuin yritystenkin tulee jatkossa kyetä aiempaa paremmin kehittymään ja mukautumaan muutoksen mukana. Teknologialla voidaan myös tukea asiakaskokemusta osana brändiä ja palvelukokonaisuutta. Tekoälyn merkitys ei vielä sijoittajien kesken noussut listalle; ehkä oman roolin turvaamiseksi ei robotteja kaivata vielä kollegoiksi.

Rakennettu ympäristö on merkittävä energiaresurssien kuluttaja ja siten kiinteistönomistajilla on iso rooli mm. hiilidioksidipäästöjen pienentämisessä. MIPIM:n aluksi osallistuin seminaariin, jonka osallistujista yli 2/3 uskoi, että ympäristöön ja sosiaaliseen vastuuseen voi satsata ilman negatiivistä vaikutusta sijoitusten tuottoon. Pieni joukko arvioi vastuullisuustekojen ja investointien poikivan selvästi positiivisia tuloksia.

Oikeilla jäljillä siis olemme. Kannustukseksi messujen juhlavuoden avainpuhujana toiminut YK:n 8:s pääsihteeri Ban Ki-moon korosti kiinteistösektorin vastuuta. YK:n ennusteen mukaan 2050 mennessä maailman väestöstä 68 prosenttia asuu kaupungeissa. Hän päätti puheensa toteamukseen, että nyt on syytä toimia, sillä ei ole olemassa  varasuunnitelmaa B, koska ei myöskään ole toista planeettaa B.